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房企海外融資成本超7% 多渠道出擊難解資金“饑渴”

來源:網絡整理 | 采集俠 | 2014-06-23 10:09

  每經記者 王杰 發自北京

  房企的資金鏈越來越緊。

  中原地產研究中心統計數據顯示,今年前4個月房企海外融資分別為86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元。

  從融資成本看,大部分企業的美元優先票據等成本都已經上漲到7%以上,再疊加最近美元強勢,以人民幣銷售的房地產企業受到的影響非常大。

  值得注意的是,開發商依靠信托產品借新還舊的比例在提高,房地產私募基金風險恐集中爆發。

  陽光100常務副總裁范小沖在接受《每日經濟新聞()》記者采訪時表示,海外融資利率的上升,跟機構的評級有關,不僅是評級某一房產公司或者項目,還要考慮到中國房地產行業和中國經濟的大背景。房地產海外融資評級往下調,成本就會增高。“目前行業在洗牌,兼并重組也會迎來高潮。”

  融資成本上升加劇房企負擔

  上述機構統計數據顯示,5月,十家標桿房企共計融資31.5億元,環比大幅回落73.3%。融資金額已連續3個月回落,并創近11個月以來新低。

  分融資渠道來看,依然是以海外融資為主。據不完全統計,今年前5月,十家標桿房企共計融資600.97億元,相當于去年全年融資金額的46%。其中海外融資436.17億元,占融資總額的72.6%;而境內融資占比僅為27.4%。

  分房企來看,今年前5月華潤、雅居樂、招商的融資金額較高,均已突破120億元;其次是富力,融資金額為60.53億元;其他房企融資金額不超過40億元。

  這樣一個融資規模和目前整個市場的金融環境收緊有關。上海易居房地產研究院提供的全國市場報告顯示,與今年前4月相比,前5月各項資金來源占比中,境內貸款的資金占比收窄,銷售回款的資金占比在上升。

  國家統計局發布數據顯示,1~5月份,房地產開發企業到位資金46728億元,同比增長3.6%,增速比1~4月份回落0.9個百分點。其中,國內貸款9379億元,增長16.5%;利用外資150億元,下降24.5%;自籌資金18222億元,增長9.8%;其他資金18977億元,下降6.4%。在其他資金中,定金及預收款11458億元,下降8.4%;個人按揭貸款5342億元,下降1.2%。

  中原地產首席分析師張大偉分析稱,受美國加速退出QE(量化寬松政策)和人民幣匯率下行的雙重疊加影響,以及近期國內多個城市樓市出現降價潮,導致房企海外融資的難度加大。雖然5月以來融資額有所增加,但融資成本明顯增加,這導致企業的資金成本負擔上升。“人民幣持續下調,美元轉為強勢,導致房企海外融資的難度越來越大,房企的資金之門又有一扇處于逐漸關閉狀態,對市場的影響非常不樂觀。”

  各類融資工具難解資金壓力

  據WIND公布數據,今年5月份,一線城市開始出現有兌付風險的房地產信托產品,而且隨著一線城市樓市成交萎靡,開發商依靠信托產品借新還舊的比例提高。

  上海易居研究院研究員嚴躍進指出,2013年下半年開始,北京上海等一線城市的土地價格出現了暴漲的現象。一些房企在自有資金不夠的情況下,紛紛繞開傳統的信貸模式尋求包括信托在內的金融工具。此類融資下,房企其實是以2014年的優秀業績做償付的。但今年樓市銷售在年初就出現迅速的降溫。很明顯,隨著一線城市的房企面臨庫存積壓的尷尬,相應的信托產品將面臨比較大的兌付風險。

  范小沖表示,“資質好的大房企或者上市公司,通過授信還可以從銀行貸款,貸款成本大約在7%、8%左右,而小房企從銀行拿不到貸款,只能通過其他渠道,比如信托、資管計劃、有限合伙基金的形式來融資。”

  在目前比較糾結的金融環境下,房企在融資渠道上也做了各類調整,但很難看到能快速降低融資成本的跡象。黃金灣投資集團董事長申威在接受《每日經濟新聞》采訪時表示,對于地產基金而言,之前以債券融資為主,而目前更多的是股債結合的方式,因為股債結合的模式,借款方壓力會小一點。

  申威表示,地產私募基金的融資成本總體要比去年有所提升。整個房地產市場會出現嚴重分化,因為很多項目可能就不考慮融資而是考慮轉讓,也有很多房企準備退出,地產基金也開始做起了并購基金的業務。

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